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L'analyse de votre projet.

Verdict principal

Acheter devient gagnant après ~11 ans de détention.

Préparé pour: Marie Lefèvre & Thomas Moreau
Projet: T3 · 60 m² · 75011 Paris · ancien
Référent dossier: HomeBe · plateforme indépendante
Validité des chiffres: 3 mois · à régénérer au-delà

Ce rapport est un outil d'aide à la décision, généré à partir des informations que vous avez fournies. Il ne constitue ni une offre de prêt, ni un conseil en investissement. Les chiffres sont des estimations basées sur des hypothèses ouvertes (voir page 9). HomeBe est un éditeur indépendant — sans commission, sans rétrocession, sans intermédiation bancaire.

§ 02 / 09

Synthèse exécutive

Verdict, chiffres clés et recommandations à lire en deux minutes. Le détail suit page par page.

Verdict bascule

~11ans

acheter devient gagnant
scénario médian

Capacité retenue

319 680€

25 ans · 3,40 %

Frais notaire

23 680€

7,4 % · ancien · Paris

Endettement

28,2%

sous plafond HCSF 35 %

Vos hypothèses retenues

Élément	Saisie	Origine
Revenus nets mensuels (ménage)	5 800 €	Quiz · étape 02
Primes annuelles	4 000 €	Quiz · étape 02
Charges existantes (hors loyer)	0 €	Quiz · étape 03
Apport mobilisable	32 000 €	Quiz · étape 04
Bien envisagé	T3 60 m² · 75011	Quiz · étape 05
Prix d'achat ciblé	320 000 €	Quiz · étape 05
Loyer équivalent	1 100 €/mois	Quiz · étape 05
Durée du crédit	25 ans	Quiz · étape 06
Durée de détention prévue	10 ans	Quiz · étape 06
Évolution prix immo (75011)	+ 1,8 % / an	INSEE · Notaires
Évolution loyers (75011)	+ 2,0 % / an	IRL · OLAP
Rendement épargne placée	+ 2,5 % / an	Banque de France

Recommandations · 3 points

01. Votre détention prévue (10 ans) est sous le seuil de bascule (~11 ans). Soit prolonger 2 à 4 ans, soit privilégier la location.

02. Vous pouvez gagner ~28 k€ de capacité via Action Logement + durée 27 ans (page 8).

03. Ne signez pas si vous n'êtes pas sûr de tenir 8+ ans : les frais de notaire mettent du temps à s'amortir.

Préparer votre rendez-vous bancaire

Présentez ce rapport à votre conseiller. Demandez en plus :

Le taux nominal et le TAEG
Remboursement anticipé · frais et plafond
Délégation d'assurance emprunteur
Existence d'un prêt Action Logement

§ 03 / 09

Profil & situation financière

Vos données déclarées au quiz, structurées pour la lecture d'un conseiller ou d'un courtier.

Identité & situation

	Co-emp. 1	Co-emp. 2
Nom	Lefèvre M.	Moreau T.
Âge	31 ans	32 ans
Statut	CDI	CDI
Ancienneté	5 ans	7 ans
Famille	Couple · 0 enfant
Primo-accédant	Oui · les deux

Revenus mensuels (ménage)

Poste	Montant
Salaire net · co-1	3 100 €
Salaire net · co-2	2 700 €
Net mensuel cumulé	5 800 €
Primes annualisées	+ 333 €
Autres revenus	0 €
Revenu mensuel retenu	6 133 €

Charges actuelles

Poste	€/mois	Sortie
Loyer actuel	1 100 €	−
Crédit consommation	0 €	—
Pension alimentaire	0 €	—
Autres charges fixes	0 €	—
Total actuel	1 100 €
Total après achat	0 €	✓

Apport & épargne

Poste	Montant
Livret A / LDDS	18 000 €
PEL / CEL	12 000 €
Compte à terme	7 000 €
Épargne disponible	37 000 €
− Matelas sécurité conservé	5 000 €
Apport mobilisé	32 000 €

Taux d'endettement projeté 28,2 %

0 %35 % · plafond HCSF50 %

Méthode HCSF (arrêté du 29 sept. 2021) : taux d'endettement = (mensualités + assurances) / revenus retenus. Plafond légal 35 %.

§ 04 / 09

Acheter ou louer ?
Analyse comparative sur 30 ans.

Coût net cumulé en tenant compte de l'équité (valeur du bien − capital restant) côté achat, et du placement de l'apport côté location.

Coût net cumulé · scénario médian

Achat Location

Trois scénarios chiffrés

Scénario	Bascule	10 ans	20 ans	30 ans
Pessimiste prix 0 % · loyers +1,5 %	jamais	+ 56 k€	+ 38 k€	+ 24 k€
Médian retenu prix +1,8 % · loyers +2 %	~ 11 ans	+ 43 k€	− 27 k€	− 96 k€
Optimiste prix +2,8 % · loyers +1,5 %	~ 7 ans	+ 24 k€	− 73 k€	− 165 k€

Signe négatif − = l'achat est moins cher que la location. Lecture : si vous tenez 30 ans dans le scénario médian, vous aurez économisé 96 k€ par rapport à la location.

Verdict détention prévue · 10 ans

Sur 10 ans, la location reste plus avantageuse de ~43 k€ (scénario médian). Mais à + 2 ans (12 ans), vous passez en zone d'achat gagnant. Conseil : ne signez pas pour moins de 8 ans, envisagez prolonger la détention.

§ 05 / 09

Capacité d'emprunt &
tableau d'amortissement.

Méthode HCSF, taux Banque de France au jour du rapport, assurance déléguée 0,20 % / an du capital initial.

Capacité max théorique

409 880€

si endettement 35 % HCSF

Capacité retenue

319 680€

320 000 € + frais − apport

Mensualité totale

1 636€

capital 1 583 + ass. 53

Tableau d'amortissement · années clés

Année	Capital remb.	Intérêts payés	Mensualité	Capital restant	Valeur bien
1	8 250 €	10 740 €	1 636 €	311 430 €	325 760 €
2	8 532 €	10 458 €	1 636 €	302 898 €	331 624 €
3	8 823 €	10 167 €	1 636 €	294 075 €	337 593 €
5	9 432 €	9 558 €	1 636 €	275 770 €	349 935 €
10	11 178 €	7 812 €	1 636 €	222 770 €	382 712 €
15	13 248 €	5 742 €	1 636 €	157 950 €	418 561 €
20	15 700 €	3 290 €	1 636 €	79 100 €	457 770 €
25	18 605 €	385 €	1 636 €	0 €	500 651 €
Total	319 680 €	155 220 €	— —	—	+ 180 651 €

Coût total du crédit (intérêts payés sur 25 ans) : 155 220 € · soit 48,6 % du capital emprunté. La part intérêts diminue à mesure que le capital est amorti — vous payez davantage de capital après ~12 ans.

Sur la valorisation du bien

Valeur prévue du bien à 25 ans : + 180 651 € par rapport au prix d'achat, soit + 56 %. Hypothèse + 1,8 % / an alignée sur la médiane Notaires Paris 11ᵉ 2019-2024.

§ 06 / 09

Stress test &
frais annexes.

Sensibilité au taux d'intérêt et coût total des frais bancaires sur 25 ans.

Sensibilité au taux d'intérêt

Taux retenu3,40 % · BdF1 636 €référence

Stress modéré+ 0,5 pt · 3,90 %1 727 €+ 91 €

Stress fort+ 1 pt · 4,40 %1 813 €+ 177 €

Stress extrême+ 1,5 pt · 4,90 %1 894 €+ 258 €

À + 1 pt, votre endettement passe de 28,2 % à 31,3 % — sous plafond mais marge réduite. À + 1,5 pt, vous frôlez le plafond HCSF (33,3 %).

Frais bancaires & garantie sur 25 ans

Poste	Conditions	Total 25 ans
Assurance emprunteur déléguée	0,20 % / an du capital initial	15 984 €
Garantie (caution Crédit Logement)	1,2 % du capital · partiellement restitué	3 836 €
Frais de dossier banque	forfait moyen marché 2026	800 €
Total frais bancaires		20 620 €

L'assurance déléguée (loi Lemoine 2022) permet d'économiser ~5 000 € par rapport à l'assurance groupe banque. Demandez à votre conseiller le TAEG avec ET sans délégation, puis comparez.

Coût total de l'opération sur 25 ans

Prix d'achat (320 000 €) + frais de notaire (23 680 €) + intérêts crédit (155 220 €) + frais bancaires (20 620 €) + travaux (8 000 €) = 527 520 €. Hors taxe foncière (~40 000 €), entretien et copropriété sur la même durée.

§ 07 / 09

Aides personnalisées
chiffrées.

Éligibilité et montants calculés sur votre profil · zone 75011 · plafonds ressources 2026.

01

Prêt à Taux Zéro (PTZ) non éligible

RFR ménage estimé à 73 600 € — au-dessus du plafond 73 500 € (couple, Zone A bis, 2026). Marge de 100 €. Une réduction d'apport ou un bien hors zone tendue pourraient ouvrir l'éligibilité.

— €

02

Prêt Action Logement (PAL) éligible × 2

CDI > 3 mois requis · employeurs cotisants au 1 % logement. Plafond 30 000 € à 1,5 % sur 25 ans. Cumulable avec PTZ et prêt principal.

30 000 €

03

MaPrimeRénov' éligible

DPE D, primo, revenus intermédiaires (catégorie « jaune »). Travaux estimés 8 000 € (isolation murs + double vitrage). Aide forfaitaire ~6 500 € en récupération post-travaux.

6 500 €

04

APL Accession sous condition

Maintenue en zone tendue (75011) pour l'ancien avec travaux ≥ 25 % du prix. Vos travaux représentent 2,5 % du prix : non éligible en l'état.

— €

05

Don familial exonéré (TEPA) cumulable

Don exonéré jusqu'à 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans, pour l'achat d'une résidence principale.

à discuter

06

Exonération taxe foncière neuf non éligible

Bien ancien — l'exonération de 2 ans s'applique au neuf uniquement. Comptez ~1 600 € / an de taxe foncière pour un T3 60 m² à Paris 11ᵉ.

— €

Synthèse · aides cumulables · scénario actuel

36 500 €

aides directes chiffrées

~ 6 800 €

économies d'intérêts via PAL @ 1,5 %

~ 43 300 €

gain total potentiel sur la durée

§ 08 / 09

Plan d'action.

Cinq leviers concrets pour booster votre dossier, plus votre checklist banquier et les bonnes questions à poser.

Cinq leviers pour booster votre capacité

01

Mobiliser le Prêt Action Logement (PAL)

Demande auprès du référent RH de chaque employeur cotisant — 30 000 € à 1,5 %, cumulable.

+ 30 000 €

02

Allonger la durée du crédit à 27 ans

Mensualité passe de 1 636 € à 1 547 € — capacité gagnée ~18 000 € à endettement constant.

+ 18 000 €

03

Demander un don familial (TEPA)

Si possible côté famille — exonéré jusqu'à 100 000 € / parent / enfant. À cadrer chez le notaire.

+ 0 à 100 k€

04

Délégation d'assurance emprunteur

Loi Lemoine 2022 — assurance externe à 0,20 % au lieu de 0,36 % banque. Économie ~5 000 €.

+ 5 000 €

05

Mettre en concurrence 3 banques

Écart marché : 0,2 à 0,4 pt sur le taux. Sur 320 k€ / 25 ans = ~10 à 20 k€ d'intérêts économisés.

+ 10 à 20 k€

Checklist · dossier banque

3 derniers bulletins de salaire (chacun)

2 derniers avis d'imposition

3 derniers relevés de tous les comptes

Justificatif de domicile (-3 mois)

Pièces d'identité (recto/verso)

Justificatif d'apport (relevé épargne)

Compromis de vente signé

Diagnostics du bien (DPE notamment)

Tableau des charges actuelles

Contrat de travail (CDI / attestation)

Devis travaux signés (si rénovation)

Ce rapport HomeBe (synthèse p.2)

Questions à poser au conseiller

Q1.Quel taux nominal et quel TAEG exactement ?

Q2.Marge possible contre domiciliation salaires ?

Q3.Frais de remboursement anticipé partiel / total ?

Q4.Possibilité de modulation des mensualités ?

Q5.Garantie : Crédit Logement, hypothèque, autre ?

Q6.Délégation d'assurance acceptée ? TAEG sans ?

Q7.Existe-t-il un prêt avantageux banque (PEL, prêt vert) ?

Q8.Délai de validité de l'offre de prêt ?

Calendrier réaliste · 3 mois jusqu'à l'offre

Semaine 1 : rendez-vous avec 2 courtiers + 1 banque domiciliation. Semaine 2-3 : dossier complet, mise en concurrence. Semaine 4-6 : compromis + dépôt 5 demandes de prêt. Mois 2 : offre de prêt reçue (45 jours max légal). Mois 3 : 10 jours de réflexion légale + signature acte authentique.

§ 09 / 09

Sources, méthodologie
& mentions légales.

Toutes les sources publiques utilisées pour générer ce rapport, et le cadre juridique de sa publication.

Rapport généré par

Plateforme indépendante · sans commission, sans rétrocession, sans intermédiation bancaire. Édition automatisée — données saisies par l'utilisateur, calculs ouverts, sources publiques.

vérifier sur
homebe.fr/v/04827

Référence

HOMEBE-SIM-2026-04827

Édité le 28 mai 2026 à 09 h 54

Sources & dates de publication

Source	Donnée utilisée	Mise à jour
Banque de France	Statistiques mensuelles nouveaux crédits immo · taux moyen 25 ans	Avril 2026
HCSF	Recommandation R-HCSF-2021-1 · plafond endettement 35 %	Arrêté 29 sept. 2021
INSEE	IRL T1 2026 · indice prix immobilier ancien Paris	T1 2026
Notaires de France	Bases DVF · indices Notaires-INSEE IDF	T4 2025
OLAP Paris	Loyers médians par arrondissement · 75011	2025
Anah	Plafonds ressources MaPrimeRénov' · catégorisation par revenus	2026
Action Logement	Conditions PAL · employeurs cotisants > 50 salariés	2026
Conseil sup. du notariat	Barème émoluments 2026 · droits de mutation départementaux	2026
Service-Public.fr	Plafonds PTZ 2026 · zonage ABC Île-de-France	Janv. 2026
Légifrance	Loi Lemoine 2022 · délégation d'assurance emprunteur	Loi n° 2022-270

Mentions légales

Nature du document. Ce rapport est édité à titre d'information personnelle. Il ne constitue ni un conseil en investissement (au sens de l'art. L. 321-1 du Code monétaire et financier), ni une offre de prêt (au sens de l'art. L. 313-24 du Code de la consommation), ni un acte de courtage.

Statut de HomeBe. HomeBe est un éditeur indépendant de services numériques. HomeBe n'est pas intermédiaire en opérations de banque (IOBSP), n'effectue aucune intermédiation bancaire, ne perçoit aucune commission ni rétrocession.

Limites des projections. Les chiffres sont des estimations basées sur les informations fournies et les hypothèses en page 2. Les marchés immobilier et financier sont sujets à des variations imprévisibles.

Données personnelles (RGPD). Les données saisies au quiz vivent dans votre navigateur. Lors de la génération du PDF Premium, elles transitent temporairement (< 5 minutes) puis sont supprimées. Droit d'accès / rectification / suppression à contact@homebe.fr.

Validité. Ce rapport est daté du 28 mai 2026. Régénération conseillée au-delà de 3 mois (24,99 €).

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Frais bancaires & garantie sur 25 ans

Aides personnalisées
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Prêt à Taux Zéro (PTZ) non éligible

Prêt Action Logement (PAL) éligible × 2

MaPrimeRénov' éligible

APL Accession sous condition

Don familial exonéré (TEPA) cumulable

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Plan d'action.

Cinq leviers pour booster votre capacité

Checklist · dossier banque

Questions à poser au conseiller

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